不動産投資・取引の基礎知識「さん為契約」「中間省略登記」とは？
私は不動産投資家として、法人・個人の両方で、関西圏の区分マンションを複数保有し、家賃収入を得ています。
不動産投資を進めるうえで避けて通れないのが、金融機関からの融資（ローン）です。
昔、ある物件を購入しようとした際、金融機関からこんなことを言われました。
「中間省略登記の物件は融資対象外です。」
当時の私は、意味がよく分からず戸惑いました。
実際に不動産を扱ううちに、取引スキームを知っておくことの重要性を痛感した出来事でもあります。
中間省略登記とは？
まず、次のようなシンプルなケースを考えてみましょう。
①Aさん（売主）が、Bさん（不動産業者）に物件を売却
②Bさん（不動産業者）が、その物件をCさん（買主）に転売
通常であれば、
・A→Bの売買契約
・B→Cの売買契約
と段階を踏んで所有権を移すため、登記も２回必要になります。
このため「A→B」「B→C」と２段階で所有権が移るような手続き（登記）を行います。
これが不動産取引の大原則です。
しかし、Bさん（不動産業者）は「転売目的」です。
そのため、Bさんが所有権を一瞬でも取得すると、
・登録免許税
・不動産取得税
などのコストが発生します。
そこで考えられたのが、
「A→C」と直接名義変更を行い、Bのコストを省く方法（＝中間省略登記）
というスキームです。
この手法は、平成の中頃までは頻繁に行われていました。
しかし、法律が改正され、現在は利用できなくなりました。
「新・中間省略登記（さん為契約）」とは？
従来の中間省略登記は禁止されましたが、「第三者のためにする契約」を用いることで、合法的にAからCへ所有権を直接移転する方法が確立されました。
これが
・新・中間省略登記
・さん為契約（第三者のためにする契約）
と呼ばれるものです。
内容を噛み砕いていえば、
AとBの契約の中で「所有権はCに移す」と約束しておけば、CはAに直接、所有権移転を請求できる
という仕組みです。
生命保険のイメージに近いかもしれません。
・A：保険会社
・B：契約者（夫）
・C：受取人（妻）
契約はAとBで締結しますが、最終的な受取人はCですよね。
これと似た構造で所有権を移すのが「さん為契約」です。
この方法によって、Bは税金負担を回避しつつ転売できるようになりました。
しかし「さん為契約」にはグレーな側面もある
一見便利な仕組みですが、問題もあります。
【問題点】
C（最終買主）は、転売業者を挟むことで「割高な価格で買わされる」リスクが高くなるのです。
特に有名な例が、数年前に大きな社会問題となった「かぼちゃの馬車」スキームです。
・「A→B→C→D→E…」と中間業者を重ね
・所有権の移転が複雑化
・仲介益が積み上がり、最終買主（E）は超高値つかみ
・しかもフルローンで買えてしまった
結果として、多くの破綻を生みました。
さん為契約それ自体は違法ではありませんが、悪用されると誰も幸せにならない仕組みでもあります。
銀行が嫌がる理由：中間省略登記物件はリスクが高い
中間省略登記（新・旧問わず）の物件は、転売益が多く含まれる可能性が高いため、銀行は融資を避ける傾向があります。
私が昔、融資を断られた物件も、まさにこのタイプでした。
もし、あのとき融資がおりていたら、
「相場より割高な物件」
をつかまされていた可能性もあります。
投資家目線でも、これは避けたいところです。
まとめ：中間省略登記の物件には注意
今回のポイントは次のとおりです。
●中間省略登記物件は「高値転売」になりやすい
●さん為契約は合法だが、構造的にグレーな部分がある
●銀行が嫌がる＝リスクが高いと判断されている
●不動産投資で失敗しないためには、仕組みの理解が不可欠
不動産は「知らないこと」が、このままリスクにつながります。
特に、買主側は情報を持っていないことが多いので、こうしたスキームの知識は必須です。
この記事が、あなたの安全な不動産取引の一助になれば幸いです。
