８戸の投資用ワンルームマンションを個人事業主として購入した体験談
現在、私は関西近郊に８戸のワンルームマンションを所有しています。
いわゆる不動産投資というものです。
サラリーマンの副業の定番となってきていますよね。
今回は、私が不動産投資に至るようになったきっかけと、８戸ものワンルームマンションを購入していった経緯・体験談を紹介していきたいと思います。
不動産投資をはじめるきっかけ
昔、私は、外国為替証拠金取引（ＦＸ）と不動産投資信託、投資信託・金の積立、各種ポイントの蓄積等の財テク活動で、微々たる副収入を得ていました。
不動産投資には、かなり昔から、興味がありました。
しかし、購入の頭金となる貯金を貯めることができない状況でした。
購入したいのに購入できないという悶々とした思いが続きました。
しかし、数年後、私は、ようやく虎の子の５０万円をＦＸで貯めることができました。
それを元手に、とある不動産会社を訪ねたのが不動産投資を始めることになったきっかけです。
ちなみになぜ、この不動産会社を選定したのかといえば、２つ理由がありました。
１つ目の理由は、その不動産会社が、不動産の売買・仲介よりもファイナンシャル・プランニングサービスに重きを置いた経営方針であったことです。
不動産投資も結果的には、個人のファイナンシャルプラン・ライフプランの一貫ですから。
２つ目の理由としては、大阪に特化した不動産会社であったことです。
大阪の物件は、大阪一筋の業者のほうがいろいろ詳しいのではないかと考えたからです。
当時、私は、自宅（持ち家）の住宅ローン残高もかなりあったので、投資用不動産のローンの融資が可能かどうかも不安でした。
しかし、前年の本業の年収がよかったため、運良く、記念すべき１戸目の中古ワンルームマンションの購入に踏み切ることができました。
投資物件１戸目（北堀江）
諸費用４０万円。頭金１０万円。
私の虎の子の５０万円を全額つぎ込みました。
場所は大阪北堀江（築年数は７年）。
家賃は月７万４０００円。
表面利回りは６．６％。
心斎橋駅近くで、住むのに適した、女性に人気にある、静かでおしゃれな住居地域でした。
不動産は立地がすべてだと言われています。
この付近は、私が土地勘もあったので即決。
勇気を持って、金利２．２％の３５年ローンを組んで購入しました。
ローンや諸費用を差し引いた月々の手取りキャッシュはプラス１万５０００円。
不動産投資で重要視すべきはキャッシュフローなので、まずまずの投資だと感じました。
土地柄、空室リスクもそれほど考えなくてもよさそうに見えました。
このときの私は、１つ目の不動産の収支をどうこう考えていたわけではなく、
「２足目のわらじ」
として、たとえ規模は小さくても、自力で稼げる仕組みができたことに喜びを感じていたような気がします。
投資物件２戸目（なんば）
１戸目の投資用不動産の購入から数ヶ月。
突然、私のところに、不動産会社の営業から電話がありました。
電話の内容は、
「不動産会社の新築物件のキャンペーン中、某銀行がローン金利のキャンペーンを行なっており、優先的に、かなりお得なキャンペーンを紹介してくれる」
というものでした。
２戸目の不動産は、大阪なんば駅近くの新築ワンルームマンション。
インバウンド効果により、販売価格は安くありませんでしたが、キャンペーン金利が１．８５%と住宅ローン並の安さであったため、これまた即決でした。
１戸目に引き続き、３５年ローンを組みました。表面利回りは４．４％。
１戸目の契約との大きな違いは新築物件であること、および「サブリース契約」としたことです。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、「サブリース」とは「転貸借（又貸し）」のことです。
オーナーの所有する建物をサブリース会社が借上げ、その会社が入居者に転貸すること、つまり
「又貸し」
を条件に契約することをサブリース契約といいます。
サブリース契約をするということは転貸を条件とした借上げであり、
「家賃保証」
とも言われています。
オーナーからすると、空室の有無にかかわらず、常に定額の収入がはいってくるところにメリットがあります。
逆に言えば、空室にならない物件だからこそ、不動産会社はサブリースしているとも言えます。
よって、２戸目の物件は家賃保証がなされるため、当面、空室の心配がありません。
サブリース家賃６万６５００円で契約し、お得な買い物となりました。
６万６５００円で５年間、空室がないことを考えると、初期段階としては精神的にも安定すると考えました。
月々の手取りキャッシュはプラス３０００円程度。
これで複数物件のオーナーとなり、不動産投資家としての自意識に目覚めていった気がします。
この２戸目を購入した時点で、不動産投資家としての最初の確定申告を行うことになりました。
所得税・住民税合わせて５０万円近くの還付金を手にすることができました。
年末調整でも、住宅ローン控除により、３０万円程度の還付金を受けることができました。
このため、ローンを組むことで、所得税を大幅に還付することができ、かつ、月々２万円の家賃収入以外にも合計８０万円近くの一時的なキャッシュを生み出すこととなりました。
・１戸目の中古物件（北堀江）は、月々のキャッシュフローに貢献
・２戸目の新築物件（なんば）は、節税に貢献
物件のポートフォリオにも満足のいくお買い物となりました。
投資物件３戸目（新大阪）
３戸目は新大阪の新築物件でした。
場所は新幹線の駅のある新大阪駅から徒歩１分。
不動産会社の決算前だったため、信頼している営業担当は、なんとしても成約させたいように見えました。
投資家によっては、物件は１０００戸くらい見て契約を決めるものだと主張する人もいます。
しかし、私は少し異なった意見を持っています。
素人の私が見て判断するよりも、信頼できるパートナーがきちんと選んでくれて紹介してもらったほうが、信頼性は高いのではないかと考えています。
「餅は餅屋」です。
不動産会社との関係としては、購買タイミングが非常に重要だと思っています。
判断次第では強い絆ができあがるので、パイプライン構築はきちんとしておきたいと思いました。
１戸目の物件（北堀江）も２戸目の物件（なんば）も納得のいく運用ができていたので、担当者を信頼して、すんなりと契約成立。
金利は１．７５％で３５年ローンを組みました。
本物件もサブリース契約なので、月々のキャッシュはあまりプラスになりません。
しかし、節税には大きく貢献し、私が特に損をすることもありませんでした。
これで、３戸所有の不動産オーナーとなりました。
投資物件４戸目（神戸）
北堀江、なんば、新大阪。
これまでの物件は大阪中心部だったので、少し場所を変えて、神戸の物件を散策しました。
中古物件で手頃なものが見つかったので、４戸目の物件として契約しました。
家賃は６万３０００円。
表面利回りは６．７５％。
金利１．８５％で３５年ローンを組みました。
月々のキャッシュはプラス１万１０００円ありました。
今までに購入してきた３戸と合わせると、月々のキャッシュをそこそこ生み出す仕組みとなってきました。
一応、地震や事故などで特定の地域の評判が悪くなった時のことを考えた場合、大阪からは離れている神戸という地域は、丁度良い物理的なリスク分散ともなっていました。
また、不動産会社とのパイプはさらに太くなり、琵琶湖の一流リゾートホテルの宿泊券をプレゼントしてもらいました。
これは、琵琶湖を一望できるスイートルームでもあったため、一緒に宿泊した家族全員もとても満足そうでした。
不動産会社と仲良くしていれば、特に専門的なことを考えなくても、優先的に良質の物件をまわしてくれるようになります。
アナログな世界ではありますが、人脈やパイプといった人間関係は本当に大切だと感じました。
投資物件５戸目（同心）
不動産５戸目。
５戸目と６戸目はまとめ買い。
もう日々の買い物のような感覚になってきました。
５戸目はキャッシュフロー目的の中古ワンルームマンション。
場所は梅田近くの扇町。
築年数は１５年。
大阪中心部での特別価格だということでしたが、立地がよく、販売価格自体が安かったので即購入に至りました。
家賃は５万９０００円。
表面利回りは７．１％。
月々のキャッシュフローはプラス１万円程度。
ただ、それでも、ひと昔前と比べれば、考えられないほど金利は低く、返済金額も一番少ないものでした。
このため、まずはこの物件のローンを優先的に返済していこうと戦略を立てました。
投資物件６戸目（本町橋）
不動産６戸目は本町の新築ワンルームマンションでした。
場所は堺筋本町近くの本町橋。
今風のおしゃれなマンション。
金利１．６５％の３５年ローンを組みました。
家賃は６万６０００円。
これで、私個人の与信枠はほぼ満たされた感じを受けました。
住宅ローンを含め、当面の間、ローンを組むことはできないでしょう。
ただ、この当時は、本業の調子があまりよくなかったため、今のうちに、マンションをまとめ買いできたことはよかったと考えています。
ちなみに、もっと昔、自宅の住宅ローンを借りたときには、勤続年数ですべての銀行で審査落ち。
ただひとつ救ってくれたのがある地元の地方銀行でした。
銀行の審査では、かなり苦労したので、物件を購入する場合、転職や退職のタイミングには十分に注意する必要があると思います。
なお、巷の書籍等において、不動産投資は物件を購入するときの体験談・ノウハウばかりが着目されています。
個人的には、購入時も重要です。
しかし、それ以上に購入してからの投資戦略のほうが、より重要であることを身をもって体験しているので、付け加えさせていただきます。
特に重要なポイントとしては、不動産投資ローンは、銀行に対して、できるだけ長期間の融資を引き出させ、与信枠を拡大させていくことが重要です。
与信枠を広げるためには、次の３つを実践することです。
①不動産ローンに対して、繰上げ返済を実施して、与信枠に空きを作る
②どの物件でもいいので、まず１物件だけ不動産ローンを完済させることで、返済実績をつくる
③次に購入する物件について、頭金を多めに入れる
投資物件７戸目（四天王寺）
不動産７戸目は四天王寺の中古ワンルームマンションでした。
場所は天王寺駅北側の四天王寺。
家賃は５万６４００円。
表面利回りは７．０％。
久しぶりの不動産購入となったわけですが、これには訳がありました。
この時期、私は退職を控えていました。
言い方を変えると、会社員の身分がもうすぐなくなり、勤続年数がリセットされるという状況でした。
しかも、当面、転職・就職する気もなく、療養に専念する状況だったため、源泉徴収ベースの給与収入はゼロになる予定でした。
そうなると、さすがに不動産ローンが組める可能性はなくなってしまいます。
向こう数年は不動産ローンを組むことができなくなるでしょう。
そうなる前に、１戸か２戸は買い増ししておきたかったわけです。
このため、条件はそれほどよくありませんでしたが、即決でした。
そして、金利や療養の件もあり、今回の物件については、団体信用生命保険オプションもつけませんでした。
今までの物件はすべて団体信用生命保険オプション付き、つまり私が死んだ時には不動産ローンがゼロになりました。
しかし、今回の物件は私が死んでも、ローンがゼロになりません。
この物件による家賃収入だけが、ローンを返済する源泉となります。
今回の私の例のように、団体信用生命保険オプションなしの選択をすることはあまりお勧めできません。
私は、本物件以外に、団体信用生命保険オプション付き物件を複数所有していたため、私が死んだ場合、他物件からのキャッシュフローに期待ができたのです。
しかし、一般的には、リスク回避のため、ひとつの物件を所有する場合は、きちんと団体信用生命保険には加入しておくべきだと思っています。
投資物件８戸目（天神橋筋六丁目）
不動産８戸目は天神橋筋六丁目にある中古ワンルームマンションでした。
場所は天神橋筋六丁目駅から徒歩１０分の場所。
駅から少し遠めでしたが、物件自体は結構新しくてきれいなものでした。
家賃は５万６４００円。
表面利回りは６．３７％。
昨今の大阪のワンルームマンション情勢としては、表面利回りが６％を超えるものは優良物件になってきているようです。
地方の一棟ものの物件で夢のような利回りを実現している人も中にはいます。
しかし、その場合、空室や修繕などのリスクがつきまといます。
東京は物件価格が大阪の２〜３倍はあるので、現在は中古物件でも高い利回りは望めないでしょう。
８戸目の物件購入をもって、私の個人事業主としての不動産購入は、当分の間、休止になると思っています。
今後は、現在保有している不動産ベースで、繰上げ返済や節税対策をするなど、個別に収支を考えながら、運用していきたいと考えています。
そして、将来的には、法人を起業し、法人で不動産投資を行っていきたいと考えています。
