区分マンション投資から戸建て賃貸業、そして法人ドル建終身保険へ…
私は、小さな合同会社の経営者です。
合同会社とはいっても、家族だけが役員となっている、いわゆるファミリーカンパニーです。
ファミリーカンパニーを活用すれば、次のようなメリットがあります。
・所得を家族に分散することができます
・税金や社会保険料を合法的に安くすることができます
・不動産などの相続面で節税することができます
このあたりの旨みを享受するため、私はファミリーカンパニーの形をとっています。
このファミリーカンパニーにおけるメイン事業は、大企業向けの経営・ITコンサルティング業です。
ただ、このメイン事業は、フロー型の収入で、体や時間を資本として提供しないと収益をあげることができません。
私が病気などで休んでしまうと、収入はゼロになってしまいます。（会社員時代とは全然ちがいます。）
健康で元気なうちはこのままでも大丈夫だと思います。
ただ、年齢的に、いつまで続けられるかわかりません。
このため、私はリスクヘッジとして、ストック型の収入を得るべく、不動産賃貸業もやっています。
関西近郊に、区分ワンルームマンションを複数保有して、家賃収入を得ているのです。
この事業を拡大するため、先日、法人名義での区分ワンルームマンション追加購入を試みました。
私は、手元に頭金としての法人キャッシュ３００万円を準備していました。
ただ、ある程度、想定はしていましたが…
１０年前よりも、大阪のワンルームマンション市場はかなり高騰していました。
既に１０年前に高騰していた東京は、もう別世界でしょう。
大阪の物件でも、収益物件として、簡単に手が出せるようなものではありませんでした。
１０年前は、表面利回り７％から８％くらい出ていたのが、物件価格高騰のため、３％から４％程度になっています。
さらに、融資金利もかなり上がってきています。
この状況では、新規で物件を手に入れても、月々のキャッシュフローは持ち出しとなってしまいます。
私にとって、不動産賃貸業ビジネスとしての旨味はなくなってました。
そこで、金融機関に相談してみました。
その結果、収益物件として、区分ワンルームマンションをいったん諦め、古くて小さな戸建てを現金購入することにしました。
先ほどの現金３００万円＋アルファくらいで購入でき、利回りの高く、運用費がかからなさそうなもの…
金融機関・不動産会社と連携をとりながら、いくつか見て回りました。
ただ、これといった物件にはたどりつけませんでした。
そこで、金融機関から、ある提案がなされました。
「不動産は一時保留して、法人用の保険はいかがでしょう。」
米国ドル建終身保険です。
よくある法人用の保険ですが、キャンペーン期間ということで、契約金３００万円に対して、年利６％とのこと。
契約手数料や為替リスクはありますが、現時点においては、前述の区分ワンルームマンションや戸建て投資よりも、利回りとしてはよさそうです。
修繕の心配もありません。
金融機関との信頼関係の構築の意味もあります。
３００万円を、法人の普通預金に寝かせておくのはもったいないです。
このため、私は、戸建て投資から、法人用の保険に切り替えることにしました。
・契約者：法人
・被保険者：社長（私）
・受取人：法人
解約返戻金が退職金代わりにもなります。
このため、数年経ったら、利益が出そうなタイミングをみて解約するという出口戦略でいこうと思います。
こんな感じで、法人（の決算書）はどんどん複雑になっていくんですね…。
